מכירה או רכישה של דירה היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו, וברוב המקרים היא נחתמת פעם או פעמיים בלבד. תפקידו של עורך הדין המלווה הוא להבטיח שהצד שהוא מייצג מקבל את מה שהובטח לו: המוכר - את מלוא התמורה במועדה ושחרור מכל אחריות בתום העסקה; הרוכש - נכס נקי מזכויות צדדים שלישיים, תמורה מובטחת בכל שלב ורישום הזכויות על שמו.

משרד א. סלנט ושות', שמשרדו בתל אביב, מלווה מוכרים ורוכשים של דירות בכל רחבי הארץ מאז 1946. הניסיון שצברנו בעשרות עסקאות מדי שנה, לצד ההתמחות במיסוי מקרקעין, מאפשר לנו לזהות מראש את נקודות התורפה של כל עסקה ולהגן על לקוחותינו מפניהן.

ליווי המוכר - מה חשוב למוכר דירה

עבור המוכר, השאלה הראשונה היא מס השבח: האם המכירה פטורה ממס (דירת מגורים מזכה יחידה), האם חל חישוב ליניארי מוטב, ואילו הוצאות ניתן לנכות מהשבח. בדיקה זו נעשית לפני קביעת המחיר ולפני החתימה, משום שהיא משפיעה ישירות על הסכום שיישאר בידי המוכר - ולעיתים גם על עיתוי המכירה ועל סדר המכירות כאשר למוכר יותר מנכס אחד.

השאלה השנייה היא הבטחת התמורה: לוח תשלומים שאינו מותיר את המוכר חשוף, בטוחות לתשלום היתרה, הסדרת סילוק המשכנתא של המוכר מתוך כספי התמורה, ותנאים ברורים לפינוי ולמסירת החזקה רק כנגד קבלת מלוא התמורה. כאשר המוכר רוכש במקביל דירה אחרת, יש לתאם בין שתי העסקאות כך שלא ייווצר פער מימוני או פער במועדי הפינוי והכניסה.

השאלה השלישית היא האחריות: הצהרות המוכר בהסכם לגבי מצב הדירה, חריגות בנייה וליקויים צריכות להיות מדויקות ומוגבלות, כך שהמוכר לא יישא באחריות לדברים שגילה לרוכש או שהרוכש יכול היה לבדוק בעצמו.

ליווי הרוכש - מה בודקים לפני חתימה על הסכם מכר​

הבדיקה הראשונה, שעורך הדין מבצע, היא בדיקת הזכויות: נסח טאבו עדכני (או אישור זכויות מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל, כאשר הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין), זיהוי הבעלים הרשומים, ובדיקה של משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות צדדים שלישיים הרובצים על הנכס.

הבדיקה השנייה היא תכנונית והנדסית, ואותה מבצע מהנדס, שמאי או איש מקצוע אחר מטעם הרוכש, ולא עורך הדין: התאמה בין המצב בפועל להיתר הבנייה, חריגות בנייה, צווי הריסה או הליכים מול הוועדה המקומית, ותוכניות החלות על המגרש והסביבה - לרבות תוכניות התחדשות עירונית שעשויות להשפיע על ערך הדירה. עורך הדין ממליץ לרוכש לבצע בדיקה זו לפני החתימה, ומתרגם את ממצאיה לסעיפים בהסכם - הצהרות המוכר, התניות או התאמת המחיר.

הבדיקה השלישית היא כלכלית ומיסויית: חובות לעירייה ולוועד הבית, היטל השבחה שעשוי לחול, והשלכות מס הרכישה על הרוכש בהתאם למצבו האישי.

הסכם המכר - על מה נלחמים​

הסכם מכר תקין מסדיר את לוח התשלומים כך שכל תשלום משולם כנגד בטוחה: רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מיד לאחר החתימה, הפקדת ייפוי כוח בלתי חוזר ומסמכי העברה בנאמנות, והתניית תשלום היתרה בקבלת אישורי המסים ואישור העירייה הדרושים לרישום.

כאשר על הדירה רובצת משכנתא של המוכר, יש להסדיר את סילוקה מתוך כספי התמורה ישירות לבנק, כנגד מכתב כוונות, כך שהרוכש אינו נושא בסיכון. כאשר הרוכש נוטל משכנתא, ההסכם צריך לאפשר את רישום המשכנתא ולהתאים את לוח התשלומים ללוח הזמנים של הבנק.

מס רכישה ומיסוי העסקה​

מס הרכישה מחושב במדרגות, ושיעורו תלוי בשאלה אם מדובר בדירה יחידה של הרוכש או בדירה נוספת. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה בחודש ינואר, ויש לבדוק את המדרגות העדכניות במועד החתימה. משרדנו בוחן מראש את מעמד הרוכש, את האפשרות למכור דירה קיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה, ואת ההקלות לעולים ולנכים.

הצהרת הרכישה מוגשת לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד החתימה. איחור גורר קנסות וריבית, ולכן ההגשה נעשית על ידי המשרד מיד לאחר החתימה.

מה כולל הליווי המשפטי של משרדנו​

למוכר: בדיקת חבות מס השבח ותכנון המכירה, הכנת טיוטת הסכם המכר וניהול המשא ומתן מול עורך דינו של הרוכש, החתימה, הדיווח לרשות המסים והגשת בקשות הפטור, הסדרת סילוק המשכנתא, קבלת אישורי המסים והעירייה, מסירת החזקה כנגד התמורה והעברת הזכויות על שם הרוכש.

לרוכש: בדיקת הזכויות, ניהול המשא ומתן על ההסכם, החתימה, רישום הערת האזהרה, הדיווח לרשות המסים ותשלום מס הרכישה, ליווי התשלומים מול הבנק למשכנתאות, קבלת החזקה והשלמת רישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין או בחברה המשכנת.

שאלות ותשובות​

האם חובה לשכור עורך דין במכירה או ברכישה של דירה?​

אין חובה חוקית, אך בפועל אין עסקת מקרקעין בישראל הנעשית ללא עורך דין. הסכם המכר, הדיווח לרשות המסים ורישום הזכויות דורשים ידע מקצועי, וטעות באחד מהם עלולה לעלות הרבה יותר משכר הטרחה.

אני מוכר את הדירה שלי. האם אשלם מס שבח?​

תלוי בנסיבות. מכירת דירת מגורים מזכה יחידה פטורה ככלל ממס שבח, בכפוף לתנאי החוק ולתקרת הפטור. מי שאינו זכאי לפטור עשוי ליהנות מחישוב ליניארי מוטב, ובכל מקרה ניתן לנכות מהשבח הוצאות מוכרות. בדיקת המס נעשית אצלנו לפני החתימה, לא אחריה.

כמה עולה עורך דין למכירת דירה או לרכישת דירה?​

שכר הטרחה המקובל בעסקאות יד שנייה נגזר בדרך כלל משווי העסקה, בתוספת מע"מ, ונקבע מראש בהסכם שכר טרחה. שכר הטרחה אינו כולל אגרות רישום, אגרות נסח ועלויות צד שלישי. נשמח לתת הצעה לאחר שיחת היכרות קצרה.

מהי הערת אזהרה ולמה היא חשובה?​

הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין מיד לאחר חתימת ההסכם, ומונעת מהמוכר למכור את הדירה לאחר, למשכן אותה או לבצע בה עסקה סותרת. היא הבטוחה הראשונה והחשובה ביותר של הרוכש.

מה קורה אם מתגלות חריגות בנייה בדירה

חריגות בנייה עלולות לחשוף את הרוכש להליכים מצד העירייה ולהקשות על קבלת משכנתא. לכן מומלץ לבצע בדיקה הנדסית של הדירה לפני החתימה. אם התגלו חריגות, ניתן לעיתים להסדיר אותן בהיתר, להפחית את מחיר העסקה או להתנות את ההסכם בהסדרתן על ידי המוכר - אך רק אם הן התגלו לפני החתימה.

מתכננים למכור או לרכוש דירה? נשמח ללוות אתכם מהבדיקה הראשונה ועד רישום הזכויות. ליצירת קשר ותיאום שיחת ייעוץ - טלפון 03-5377110 או במייל salant@salantlaw.com.