כיצד נתמודד עם דייר סרבן במיזמי התחדשות עירונית?

כבר שנים שפני המרחב העירוני בישראל משתנים באופן חסר תקדים. הרשויות המקומיות, בתמיכת הממשלה, מובילות פרויקטים להתחדשות עירונית רחבי היקף שנועדו לחזק את מבני העיר ולהכינם לרעידות אדמה, לשפר את מתווה העיר ולהבטיח איכות חיים, חוויית מגורים ואיכות סביבה משופרות לכלל התושבים. עבור בעלי דירות במבנים משותפים, מדובר בחדשות מצוינות. מעבר לעובדה שהמיזמים ישפרו את איכות החיים של בעלי הדירות, המיזם טומן בחובו הזדמנות יקרת ערך לשיפור דיור והשבחת הנכסים, ללא עלות מצד בעלי הדירות. עם זאת, לא פעם פרויקטים מסוג זה עשויים לדשדש בשלבים הראשונים ולעתים, אף להגיע לעצירה מוחלטת. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא סירוב בעלי הדירות לשתף פעולה. לעתים, ללא ניהול נכון, בעל דירה אחד עשוי לטרפד מיזם שלם. במשך עשורים, צוות משרד עורכי הדין מקדם מצוינות בעולם ההתחדשות העירונית ומסייע לקבלנים ויזמים לנהל מיזמים באופן יעיל, מהיר וששומר על רווחת בעלי הדירות. כאן, מיד נסביר על כלל האסטרטגיות להתמודדות עם דיירים סרבנים.

מאילו סיבות עשוי דייר לסרב לפרויקט התחדשות עירונית?

בסופו של יום, כולנו נרתעים משינויים גדולים. הבית שלנו הוא לעתים קרובות המקום היציב ביותר עבורנו. המחשבה על שינוי פני מרחב המגורים שלנו, בין אם מדובר בעבודות חיזוק ותוספות או בפרויקט הריסה ובניה מחדש מלא, עשויה לעורר בקרב רבים מאיתנו אי שקט רב. מעבר לחשש משינוי, לעתים קרובות הקושי בפינוי הנכס לצורך העבודות עשוי לנבוע עקב גילם של הדיירים או מוגבלויות איתן הם מתמודדים. במקרים כמו אלו, הדרך הנכונה ביותר להתמודד עם סרבנות פוטנציאלית היא לדאוג מבעוד מועד לחלופות ראויות ולהעניק מענה לכלל הצרכים המיוחדים שעשויים לעלות. כך, נוכל כבר במשא ומתן הראשוני להבהיר כי אנו מציבים את רווחתם של בעלי הדירות בראש סדר העדיפויות ולסכל התנגדויות מיותרות.

עם זאת, לא פעם ההתנגדויות עשויות לנבוע משיקולים אינטרסנטיים בהרבה. בעלי דירות רבים מאמינים כי על ידי סירובם, הם משפרים את יכולת המיקוח שלהם ויכולים לסחוט מיזמים וקבלנים הטבות נוספות במסגרת הפרויקט. במקרים אחרים, אנו עשויים לגלות שנכנסנו אל תוך דינמיקת בעלים הנגועה בסכסוכי שכנים רבי שנים. במקרים כאלו, יהיה עלינו בראש ובראשונה לגייס את בעלי הדירות שכן מעוניינים בפרויקט ולדאוג לרוב הנדרש בהקדם.

מהו הרוב הנדרש בבניין לאישור הפרויקט?

החדשות הטובות הן שבשנת 2021 הותאם הרף הנדרש כחוק לאישור פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובניה) לאותו רף שהיה קיים בן הפרויקטים של חיזוק ותוספות והן בפרויקטים מתחמיים מסוג פינוי בינוי. אם עד כה פרויקט תמ"א מסוג הריסה ובנייה דרש רוב של 80% מדיירי הבניין על מנת לקבל אישור, כיום יידרשו 67% בלבד. משמעות הדבר בפועל היא ששני שליש מדיירי הבניין יוכלו להוביל את הפרויקט, גם אם עולים סירובים בקרב הבעלים האחרים.

אסטרטגיות מומלצות להתנהלות מול סרבנים

בין אם מדובר בסירובים עקב צרכים מיוחדים או מגחמה טהורה, הייעוץ והליווי הנכון עשויים לחסוך לך זמן ותסכולים רבים. חוק פינוי ובינוי התשס"ו-2006 מסדיר את כלל הכלים והאפשרויות העומדות לרשות יזמים וקבלנים בהתמודדות מול בעלי דירות סרבנים. יובהר כי ככל שמדובר בדיירים מבוגרים או בעלי מוגבלויות בפרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי, מחויב היזם לספק כיסוי מספק וחלופות מותאמות שיאפשרו להם להיערך למעבר ולהשתכן במגוריהם החלופיים באופן התואם את כלל צורכיהם. משא ומתן בליווי עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן יאפשר לך לספק את המענה הראוי ביותר במסגרת היכולות והיעדים של הפרויקט.

עם זאת, ככל שמדובר בניסיון סחטני, או במעשה נקמני של אחד מהבעלים, הצעד היעיל ביותר יהיה לגייס את הבעלים להגשת תביעה נזיקין או תביעת "דייר סרבן" למפקח/ת על הבתים המשותפים. היות ופרויקט מסוג זה עשוי להעלות את ערך הנכסים באופן ניכר, עשויה החבות של הנתבע בתביעה כזו להגיע לסכומי עתק ולא פעם אף למיליוני שקלים. ברוב המקרים, היערכות לתביעה כזו עשויה לסכל התנגדויות שאינן בתום לב.

לכל אורך המיזם שלך, משרד עורכי הדין א. סלנט ושות' מעניק לך ליווי מקיף ומגובה בידע משפטי מעמיק שנקנה במשך מעל שבעה עשורים. למידע נוסף ולתיאום שיחת ייעוץ, אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים באתר כעת ונחזור אליך בהקדם.