היקף הפרויקט

פרויקט פינוי-בינוי במתחם הרחובות מבצע יונתן ויהודה שטיין ברמלה, הכולל 11 בניינים: 495 יחידות דיור חדשות מתוך 735 יחידות בפרויקט. המשרד מייצג את קבוצת יהודה לוי נדל"ן בע"מ.

פרויקט מורכב: ניוד זכויות ומטלות ציבוריות

זהו אחד הפרויקטים המורכבים שהמשרד מלווה, והמורכבות אינה נובעת מהיקפו אלא ממבנהו.

המתחם משלב שני מסלולי התחדשות: חלק מהמבנים מיועדים לפינוי ובינוי, ואחרים לחיזוק ועיבוי. עבור רכיב החיזוק והעיבוי, זכויות הבנייה של היזם אינן ממומשות באותו מגרש אלא מנוידות למקום אחר במתחם. ניוד זכויות הוא מהלך שדורש עיגון תכנוני ומשפטי מדויק: יש להגדיר מה בדיוק מנויד, לאן, בכפוף לאילו תנאים, ומה קורה אם התוכנית משתנה בין החתימה למימוש.

לצד זאת כולל הפרויקט שטח מסחרי והקמת חניון שיחליף חניות ציבוריות קיימות. מטלות ציבוריות מסוג זה משנות את מבנה העסקה: הן יוצרות התחייבויות של היזם כלפי הרשות המקומית, ומחייבות תיאום בין ההסכם עם בעלי הדירות לבין ההסכם מול העירייה.

המסגרת התכנונית

התוכנית מקודמת במסלול הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), ומבוססת על תוכנית אב להתחדשות עירונית שערכו עיריית רמלה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למתחם בן גוריון, שמתחם מבצע יונתן הוא חלק ממנו. המתחם משתרע על כ-25 דונם בלב רמלה, בין הרחובות יהודה שטיין, מבצע יונתן ופארק עופר.

קידום במסלול הותמ"ל משנה את לוחות הזמנים ואת מוסד התכנון המוסמך, ומחייב התאמה של ההסכמים לתנאי המסלול.

תפקיד המשרד

ליווי היזם לאורך המתחם כולו: בדיקת זכויות ב-11 בניינים, טיפול בניוד הזכויות ובמטלות הציבוריות, גיבוש ההסכמים, וליווי ההליך התכנוני והמימוני.