ברכישת דירה מקבלן, הרוכש חותם על הסכם שנוסח על ידי עורכי הדין של היזם, ומשלם להם שכר טרחה עבור רישום הזכויות. עורכי דין אלה מייצגים את היזם בלבד. הרוכש זקוק לייצוג עצמאי כדי לבחון את ההסכם, המפרט, הבטוחות ולוח התשלומים ולנהל משא ומתן על תיקונם.

משרד א. סלנט ושות' מכיר את עסקאות הקבלן משני הצדדים: אנו מלווים יזמים בפרויקטים רחבי היקף, ומייצגים רוכשים פרטיים מול יזמים. היכרות זו מאפשרת לנו לדעת אילו סעיפים ניתנים למשא ומתן בפועל, ואילו בטוחות יש לדרוש.

הבטוחות לכספי הרוכש - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות)

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, מחייב את המוכר להבטיח את כספי הרוכש באחת הבטוחות הקבועות בחוק, ובראשן ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) או פוליסת ביטוח. בפרויקטים בליווי בנקאי, התשלומים מבוצעים באמצעות שוברי תשלום לחשבון הליווי בלבד, וכנגד כל תשלום מונפקת ערבות.

אנו בודקים שסוג הבטוחה, מועד הנפקתה ותנאי החילוט שלה תואמים את החוק, ושההסכם אינו מאפשר ליזם לגבות תשלומים בדרך שאינה מובטחת.

המפרט הטכני, התוכניות ותוספות

המפרט הטכני לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט) הוא חלק מההסכם ומחייב את הקבלן. באפשרות הקונה לפנות לבעל מקצוע שבוחן את המפרט לצד התוכניות, את ההגדרות של שטח הדירה והצמדותיה (חניה, מחסן, גג, חצר). אנו בוחנים את מנגנון השינויים והתוספות, כך שהרוכש יודע מראש מה בדיוק הוא רוכש ובאיזה מחיר.

​

הצמדה למדד, שכר טרחת עורך דין הקבלן ורישום הבית המשותף

אנו בוחנים את מנגנון ההצמדה של התמורה למדד תשומות הבנייה (האם תואם את החוק), את המועד שממנו היא מופסקת, את שכר הטרחה שהרוכש נדרש לשלם לעורכי דין היזם בגין הרישום (המוגבל בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות)), ואת התחייבות היזם למועד רישום הבית המשותף והזכויות על שם הרוכש - ההתחייבות שנשכחת לעיתים קרובות ביותר.

ליקויי בנייה ותקופת הבדק

לאחר המסירה, הקבלן אחראי לתיקון ליקויים בתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות). אנו מייעצים לרוכשים כיצד לתעד ליקויים בפרוטוקול המסירה, מתי להזמין חוות דעת מהנדס, וכיצד לממש את זכויותיהם מול הקבלן.

שאלות ותשובות

מהי ערבות חוק מכר ומתי מקבלים אותה?

ערבות בנקאית המבטיחה החזר של כל סכום ששולם לקבלן אם הדירה לא תימסר מסיבות הקבועות בחוק. היא מונפקת כנגד כל תשלום ומוחזרת לבנק לאחר המסירה ורישום הערת אזהרה או בטוחה חלופית לפי החוק. כיום מונפקות גם פוליסות ביטוח וישנם פרויקטים שבהם זכויות הקונה מובטחות בהערת אזהרה

מה ההבדל בין רכישה על הנייר לרכישת דירה מוכנה מקבלן?

ברכישה על הנייר המחיר נמוך יותר בדרך כלל, אך הרוכש נושא בסיכוני איחור, שינויים בתכנון והצמדה למדד לאורך שנות הבנייה. ברכישת דירה מוכנה הסיכונים קטנים יותר, אך גם כאן יש לבדוק טופס 4, רישום והתאמה למפרט.

האם ליווי משפטי ברכישה מקבלן יקר יותר מברכישת יד שנייה?

לא בהכרח. שכר הטרחה נקבע מראש ותלוי במורכבות ההסכם ובהיקף המשא ומתן. נשמח לתת הצעה לאחר עיון קצר בטיוטת ההסכם שקיבלתם מהקבלן.

קיבלתם טיוטת הסכם מקבלן? שלחו אותה אלינו לפני החתימה. רוכשים דירה יד שנייה? ראו גם את העמוד שלנו בנושא מכירה ורכישה של דירה.