ליווי בעלי קרקעות במתחמים מרובי בעלים: הסכם שיתוף, הליך התכנון, איחוד וחלוקה ועסקה עם יזם.

מה המשרד עושה לבעלי קרקע

רבים מבעלי הקרקעות במתחמים המתוכננים למגורים מחזיקים חלק בלתי מסוים (מושע) בחלקה גדולה, יחד עם עשרות ומאות שותפים אחרים. הדרך מחלק כזה למגרש רשום עוברת באישור תוכנית, באיחוד וחלוקה ובהקצאת מגרשים, והיא נמשכת שנים. קבוצה מאורגנת עוברת אותה טוב יותר מבעלים שפועלים לבד.

ארגון בעלי הקרקע - איתור השותפים בחלקה, בניית נציגות וקביעת מנגנון קבלת החלטות.

הסכם שיתוף - הסכם שמסדיר את היחסים בין הבעלים, ורישומו לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין, כדי שיחייב גם רוכשים עתידיים.

הליך התכנון - ייצוג מול הוועדה המקומית והמחוזית, התנגדויות, ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

איחוד וחלוקה - מעקב אחר טבלאות ההקצאה והאיזון, והשגות עליהן כשהקצאה אינה משקפת את הזכויות.

היטל השבחה ומיסוי - בחינת שומות, שומה מכריעה וערר, ותכנון המס לקראת מכירה או עסקה עם יזם.

עסקה עם יזם - כשהמגרש מוכן, ליווי עסקת קומבינציה או מכר.

​

למה להתארגן לפני אישור התוכנית

כל עוד התוכנית לא אושרה, איש אינו יודע איזה מגרש יקבל, וקל להסכים על עקרונות. אחרי האישור, טבלאות ההקצאה כבר קובעות מי קיבל מה, וכל הסכמה הופכת למשא ומתן קשה בהרבה.

​

מתחמים שבהם המשרד מייצג בעלי קרקעות

המשרד מייצג היום בעלי קרקעות בשלושה מתחמים, וייצג בעבר בעלי קרקעות בשלושה מתחמים נוספים.

מתחמים פעילים:

1. ח/500, חולון

2. רובע הים, חדרה (חד/2020)

3. אנ"מ צפוני (מתחם פריימן / רובע הפארק הצפוני), ראשון לציון

מתחמים בעבר:

1. ח/300, חולון

2. ח/501, חולון

3. ח/4/370, חולון

​

איך זה עובד

1. בדיקת הזכויות - נסח טאבו, היקף החלק בחלקה, הערות ושעבודים, והמצב התכנוני.

2. מיפוי השותפים - זיהוי יתר בעלי הזכויות בחלקה ובגוש.

3. הסכם שיתוף - ניסוח, חתימה ורישום בלשכת רישום המקרקעין.

4. ליווי התכנון - ייצוג מול מוסדות התכנון עד אישור התוכנית.

5. איחוד וחלוקה ורישום - מעקב אחר טבלאות ההקצאה ורישום המגרשים החדשים.

6. מימוש - מכירה, עסקת קומבינציה או בנייה, כולל היטל השבחה ומיסוי.

​

שאלות נפוצות

קניתי חלק בקרקע חקלאית. מתי אוכל לבנות?

רק אחרי שתאושר תוכנית מפורטת, יושלם איחוד וחלוקה ויירשמו המגרשים. משך הזמן תלוי בשלב התכנוני של המתחם.

אני מחזיק חלק קטן. זה רלוונטי לי?

כן, ולעיתים יותר. בעל חלק קטן חשוף במיוחד להחלטות שיתקבלו בלעדיו ולהקצאה שלא יוכל להשפיע עליה.

מה החשיבות של רישום הסכם השיתוף?

הסכם שאינו רשום מחייב רק את החותמים עליו. רישומו לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין הופך אותו למחייב גם כלפי מי שירכוש זכויות בעתיד.

מה קורה אם שותף דורש פירוק שיתוף?

סעיף 37 לחוק המקרקעין מקנה לכל שותף זכות לדרוש פירוק. הסכם שיתוף יכול להגביל זאת, אך ההגבלה אינה מוחלטת. ההגנה האמיתית היא מנגנון שמייתר את הצורך בפירוק.

​

עמודים קשורים: עסקאות קומבינציה · מיסוי מקרקעין · התחדשות עירונית · מתחמי פעילות

​

האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית.