שלושת מסלולי ההתחדשות

התחדשות עירונית מתבצעת בשלושה מסלולים עיקריים. המסלול נקבע לפי התוכנית שחלה על המגרש, והוא קובע מה ייבנה, האם הדיירים מתפנים, וכמה זמן יימשך הפרויקט.

תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי: חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות ודירות. הדיירים נשארים בבית, ומקבלים בדרך כלל ממ"ד, מעלית, מרפסת ושיפוץ הבניין. הקצר מבין שלושת המסלולים.

תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה: הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו. הדיירים מתפנים לדירה שכורה עד המסירה, ומקבלים דירה חדשה בבניין חדש.

פינוי בינוי: הריסת מתחם של כמה בניינים ובניית שכונה חדשה. הדיירים מתפנים ומקבלים דירה חדשה במתחם שתוכנן מחדש. הארוך מבין שלושת המסלולים.

בכל שלושת המסלולים הרוב הדרוש הוא 67% מבעלי הדירות.

​

תמ"א 38 פקעה. מה חל היום?

התוכנית הארצית תמ"א 38 סיימה את דרכה: בתל אביב, בת ים ובני ברק באוגוסט 2024, וברשויות שקיבלו הארכה ב-18.05.2026. השמות "תמ"א 38/1" ו"תמ"א 38/2" נשארו בשימוש, אבל הזכויות נקבעות היום בתוכניות מקומיות להתחדשות עירונית ובמסלול "חלופת שקד" לבניין בודד.

המשמעות המעשית: לפני כל התקשרות צריך לבדוק מה מותר לבנות על המגרש לפי המצב התכנוני העדכני. הסכם שנחתם על בסיס זכויות שאינן קיימות עוד מעכב את הפרויקט במקום לקדם אותו.

​

מה המשרד עושה

המשרד מלווה פרויקטי התחדשות עירונית בפריסה ארצית, מראשון לציון ורמלה ועד חיפה, קריית ים ובאר שבע.

בדיקת הזכויות והרישום, ארגון בעלי הדירות וההתקשרות, גיבוש ההסכם והבטוחות, התאמת מבנה העסקה לדרישות המימון, מיסוי, וליווי עד המסירה ורישום הבית המשותף.

היטל השבחה ומיסוי מקרקעין מטופלים במשרד עצמו, כך שמבנה העסקה נבחן גם מבחינת המס עוד לפני החתימה.

​

פרויקטים שהמשרד מלווה

1. אלרואי, ראשון לציון - פינוי בינוי

2. שדרות ירושלים, קריית ים - פינוי בינוי

3. מבצע יונתן, רמלה - פינוי בינוי

4. מח"ל, חיפה - תמ"א 38/1

5. אחוזת ביל"ו, חולון - תמ"א 38/2, הושלם

6. אסף שמחוני ורמב"ם, באר שבע - פינוי בינוי

​

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?

תמ"א 38 עוסקת בבניין בודד, בחיזוק (38/1) או בהריסה ובנייה (38/2). פינוי בינוי חל על מתחם של כמה בניינים, שמתוכנן מחדש כשכונה. הרוב הדרוש זהה בכולם: 67%.

תמ"א 38 פקעה. האם אפשר עדיין לחזק או להרוס ולבנות בניין בודד?

כן. המסלולים קיימים היום מכוח תוכניות מקומיות ומסלול "חלופת שקד". הזכויות שונות מעיר לעיר ומאזור לאזור, ולכן הבדיקה מתחילה במצב התכנוני של המגרש.

מה קורה אם בעל דירה אחד מסרב לחתום?

הרוב אינו כופה ביצוע. הוא מאפשר לפנות לערכאה בטענה שהסירוב אינו סביר, וההכרעה נעשית לפי נסיבות המקרה.

כמה זמן לוקח פרויקט התחדשות עירונית?

שנים, ומשך הזמן תלוי במסלול, ברשות המקומית ובמצב התכנוני. ההסכם צריך לקבוע מועדים לכל אבן דרך, ולא רק למסירה.

​

עמודים קשורים: תמ"א 38/1 · תמ"א 38/2 · פינוי בינוי · מיסוי מקרקעין · ייצוג בעלי קרקעות

​

האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית.