מה זה פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא הריסת מתחם של כמה בניינים ובנייתו מחדש על פי תוכנית מפורטת, לרוב עם מבני ציבור, מסחר ושטחים פתוחים. זה המסלול המוביל היום בהתחדשות העירונית בישראל, והמורכב מבין השלושה: הוא דורש תכנון מתחמי, הסכמה של בעלי דירות רבים, ותיאום עם הרשות המקומית.

​

מה מייחד פרויקט פינוי בינוי

רוב של 67% - הרוב הדרוש נמדד במתחם. הוא אינו כופה ביצוע, אלא מאפשר תביעה נגד בעל דירה שמסרב ללא טעם סביר, לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006.

נציגות וקבלת החלטות - כשיש עשרות או מאות בעלי דירות, כתב מינוי מסודר לנציגות מגדיר מה היא מוסמכת לעשות ומה טעון החלטת אסיפה.

בעלי דירות מבוגרים - החוק מעניק לבעלי דירות שמלאו להם 80 חלופות מותאמות. הצעה מוקדמת ומותאמת מונעת התנגדות מיותרת.

מיסוי - פטורים במס שבח ובמס רכישה לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין חלים בתנאים מסוימים, ואינם אוטומטיים. מבנה העסקה נבחן מבחינת מס לפני החתימה.

מטלות ציבוריות - מבני ציבור, חניונים ושטחי מסחר יוצרים התחייבויות מול הרשות המקומית, שצריכות להתאים להסכמים עם בעלי הדירות.

שלבים - מתחם גדול נבנה לרוב בשלבים. ההסכם צריך לקבוע את הקשר בין השלבים, ומה קורה כששלב אחד מתעכב.

​

מה המשרד עושה

בדיקת הזכויות במתחם כולו, ארגון בעלי הדירות והנציגות, גיבוש ההסכם והבטוחות, מטלות ציבוריות, מימון, מיסוי, וליווי עד המסירה והרישום.

​

מתחמי פינוי בינוי שהמשרד מלווה

1. אלרואי, ראשון לציון - 900 יח"ד חדשות מתוך 1,200

2. שדרות ירושלים, קריית ים - 620 יח"ד חדשות מתוך 740

3. מבצע יונתן, רמלה - 495 יח"ד חדשות מתוך 735

4. אסף שמחוני ורמב"ם, באר שבע - כ-720 יח"ד במקום 136

5. יציאת אירופה וז'אן ז'ורס, חיפה - 224 יח"ד חדשות מתוך 292

6. סטרומה, חיפה - 159 יח"ד חדשות מתוך 207

7. הנרייטה סולד, חולון - 42 דירות קיימות במתחם של כ-160

​

שאלות נפוצות

מה קורה עם דייר סרבן בפינוי בינוי?

כשהושג רוב של 67%, ניתן לתבוע בעל דירה שמסרב ללא טעם סביר, לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים). החוק מכיר גם בסירוב סביר, למשל כשלא הוצעו מגורים חלופיים ראויים או בטוחות הולמות.

כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?

שנים רבות, בעיקר בשלב התכנוני. משך הזמן תלוי במצב התב"ע, ברשות המקומית ובמספר השלבים, ולכן ההסכם צריך לקבוע מועדים לכל אבן דרך.

מה התפקיד של הנציגות?

לרכז מידע, לקדם החלטות ולשמור על קשר עם כל הבעלים. היא אינה מחליפה החלטות מהותיות של כלל הבעלים בלי הסמכה מפורשת.

​

עמודים קשורים: התחדשות עירונית · תמ"א 38/2 · תמ"א 38/1 · מיסוי מקרקעין

​

האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית.