למה להתארגן לפני אישור התוכנית
כל עוד התוכנית לא אושרה, איש אינו יודע איזה מגרש יוקצה לו ומה יהיה שוויו. בשלב הזה קל יחסית להסכים על מפתח הקצאה, מנגנון החלטות וחלוקת עלויות - ההסכמה נעשית על עקרונות, לא על תוצאות.
אחרי אישור התוכנית לכל שותף עמדה ידועה, וכל עיקרון הופך לוויתור כספי מדיד. הסכם שיתוף שנחתם ונרשם בזמן קובע את מעמדך ביום שבו התוכנית מאושרת.
המתחם והסטטוס התכנוני
רובע הים הוא מתחם מגורים מתוכנן ברצועת החוף הצפון-מערבית של חדרה, על שטח של כ-2,500 דונם, בין נחל חדרה בצפון, כביש החוף במזרח, גבעת אולגה בדרום וחוף הים במערב. על פי התכנון מיועדות לקום בו כ-10,000 יחידות דיור, לצד שטחים פתוחים, מבני ציבור, תעסוקה ומסחר, מלונאות וטיילת חוף. רוב בעלי הזכויות במתחם רכשו חלקים בלתי מסוימים (מושע) בחלקות.
חד/2020 היא תוכנית המתאר הכוללנית של חדרה, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה. נדרשות תוכניות מפורטות והליך איחוד וחלוקה. המשמעות: הקרקע אינה זמינה לבנייה, ומועד ההפשרה תלוי בהתקדמות ההליך התכנוני.
מה הסכם השיתוף צריך להסדיר
הסכם שיתוף הוא ההסכם שבו בעלי הזכויות בחלקה מסדירים ביניהם את ניהול הקרקע, זכויותיהם וחובותיהם. אלה הנושאים המרכזיים במתחם כמו רובע הים.
03
מימון ההליך
חלוקת עלויות התכנון, השמאות, המדידה, הייעוץ המשפטי והאגרות, ומה קורה כששותף אינו משלם את חלקו.
06
העברת זכויות וסכסוכים
זכות סירוב ראשונה, החתמת רוכש על ההסכם, מנגנון לשותף סרבן או שאינו ניתן לאיתור, ובוררות במקום הליך ממושך.
02
מנגנון קבלת החלטות
הרוב הנדרש לכל סוג החלטה, אופן הזימון וההצבעה, ומינוי נציגות מוסמכת לפעול מול מוסדות התכנון.
05
היטל השבחה
כיצד מתחלק נטל ההיטל בין השותפים, ומי מנהל את הליכי השומה והערר.
01
מפתח ההקצאה
כיצד מתורגמים החלקים במושע למגרשים ולזכויות בנייה לאחר האיחוד והחלוקה, וכיצד מטופלים פערי שווי בין השותפים.
04
ייצוג בהליך התכנוני
הגשת התנגדויות, תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וניהול השומות מול הוועדה.
איך זה עובד
שישה שלבים, מבדיקת הזכויות ברובע הים ועד מימוש המגרש.
שלב 3
הסכם שיתוף
ניסוח, חתימה ורישום בלשכת רישום המקרקעין.
שלב 6
מימוש
מכירה, עסקת קומבינציה או בנייה, כולל היטל השבחה ומיסוי.
שלב 2
מיפוי השותפים
זיהוי יתר בעלי הזכויות בחלקה ובגוש, ויצירת קשר איתם.
שלב 5
איחוד וחלוקה ורישום
מעקב אחר טבלאות ההקצאה ורישום המגרשים החדשים.
שלב 1
בדיקת הזכויות
נסח טאבו, היקף החלק בחלקה, הערות ושעבודים, והמצב התכנוני.
שלב 4
ליווי התכנון
ייצוג מול מוסדות התכנון עד אישור התוכנית.
למה א. סלנט ושות'
מאז 1946. משרד עורכי דין ונוטריונים בתל אביב, שהמקרקעין הם לב העשייה שלו.
ניסיון מצטבר. המשרד ליווה לאורך השנים מאות בעלי קרקעות, במתחמים מרובי בעלים ובעסקאות עם יזמים.
מיסוי באותו משרד. מיסוי מקרקעין והיטל השבחה מטופלים במשרד, כך שכל החלטה נבחנת גם מבחינת המס.
היכרות עם מוסדות התכנון. ניסיון בייצוג מול ועדות מקומיות ומחוזיות ובהליכי איחוד וחלוקה.
שלוש חשיפות של בעלות במושע
אין מנגנון החלטה: כל פעולה תכנונית - הגשת תוכנית, מינוי שמאי או מודד, התקשרות עם יזם - דורשת הסכמה, ואין דרך לחייב שותף להשתתף בעלויות.
כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין), ואין ודאות לגבי המגרש שיוקצה באיחוד וחלוקה עד שהתשובה כבר שווה כסף.
שאלות נפוצות - רובע הים חדרה
תשובות קצרות לשאלות שבעלי זכויות במתחם שואלים. האמור אינו ייעוץ משפטי, ונתוני התוכנית עשויים להשתנות.
מהי בעלות במושע?
בעלות בחלק יחסי בכל שטח החלקה, בלי חלק פיזי מסוים. שני בעלים באותו אחוז בעלות אינם בעלים של שני מגרשים נפרדים, אלא בעלים משותפים באותה קרקע.
הסכם שיתוף שאינו רשום - שווה משהו?
הוא מחייב את החותמים עליו, אך לא את מי שירכוש מהם זכויות. רישום ההסכם לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין הופך אותו למחייב גם כלפי שותפים עתידיים וכלפי כל אדם אחר.
מה קורה אם שותף דורש פירוק שיתוף?
סעיף 37 לחוק המקרקעין מקנה לכל שותף זכות לדרוש פירוק. הסכם שיתוף יכול להגביל זאת, אך בית המשפט רשאי להורות על פירוק כעבור שלוש שנים אם ימצא זאת צודק. הגנה אמיתית היא מנגנון שמייתר את הצורך בפירוק.
רכשתי זכויות ברובע הים. מתי אוכל לבנות?
לא לפני השלמת ההליך התכנוני. חד/2020 היא תוכנית מתאר כוללנית ואינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה; נדרשות תוכניות מפורטות והליך איחוד וחלוקה.
האם אני חייב להצטרף להסכם שיתוף?
אין חובה חוקית. אך בעל זכויות שאינו צד להסכם נותר ללא מנגנון החלטה וללא ייצוג מאורגן בהליך התכנוני, וחשוף להחלטות שיתקבלו בלעדיו.
למה לחתום על הסכם לפני אישור התוכנית?
לפני האישור איש אינו יודע איזה מגרש יקבל, ולכן קל יותר להסכים על עקרונות. אחרי האישור טבלאות ההקצאה והאיזון כבר קובעות מי קיבל מה, וההסכמה הופכת למשא ומתן קשה.
מתי משלמים היטל השבחה?
אירוע ההשבחה הוא אישור התוכנית המשביחה, אך החיוב בתשלום קם במימוש הזכויות - במכירה, בקבלת היתר בנייה או בתחילת שימוש בפועל.
מה עושים כשהמגרש מוכן לבנייה?
אפשר למכור, לבנות או להתקשר בעסקת קומבינציה עם יזם. קבוצה מאורגנת מדברת בקול אחד מול מוסדות התכנון ומול יזמים.
מהו הליך איחוד וחלוקה?
הליך שבו מאחדים את החלקות במתחם ומחלקים אותן מחדש למגרשים לפי התוכנית: החלקים במושע מומרים למגרשים, ונקבעות טבלאות הקצאה ואיזון.
מה קורה אם שותף אינו משלם את חלקו בעלויות?
ההסכם צריך לקבוע מראש מה קורה במקרה כזה. בלי הסכם אין דרך לחייב שותף להשתתף בעלויות, והקבוצה עלולה להיתקע.
עמודים קשורים: עסקאות קומבינציה · מיסוי מקרקעין · ייצוג בעלי קרקעות · מתחמי פעילות
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית.
לתיאום שיחת ייעוץ - רובע הים חדרה
מחזיקים זכויות ברובע הים? השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשונית.
טלפון המשרד: 03-5377110
